マイホーム(居住用財産)を売ったときは、3,000万円控除等特例があり、売却益3,000万円までは非課税です。
かつてはマイホームだったところを、今は別荘として使っているが特例が使えないかの相談がありました。
税法上、居住用財産とは、住まなくなってから３年後の12月31日までに売却したものを 居住用財産と定義しています。
住民票を移す移さないの書面上のことではなく、実態として住まなくなってからになります。
先ずは、マイホーム(居住用財産)該当しない土地建物についての所得金額の計算と税率を、その後、マイホーム(居住用財産)を売った場合の特例と亡くなった人の住まいに係る特例についてもまとめてみました。
課税譲渡所得金額の計算
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区分して計算します。
よって、損失が生じても、土地や建物の譲渡による所得以外の所得との損益通算(利益と損失を相殺)はできません。
ただし、マイホーム(居住用財産)を売ったときは、損失を控除できる特例があります。
分離課税の譲渡所得の課税対象には、土地のほか、借地権や耕作権など土地の上に存する権利を含みます。また、海外に所在する土地や建物も含みます。
課税譲渡所得金額の計算方法は、下記の式で計算されます。
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額＝ 課税譲渡所得金額
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取得費
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売った土地や建物を買い入れたときの購入代金（建物は減価償却費相当額を控除します。）や仲介手数料などの合計額。
または、実際の取得費の金額が譲渡価額の5％に満たない場合は、譲渡価額の5％相当額。
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譲渡費用
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①仲介手数料、②測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、③貸家の売却に際して支払った
立退料、④建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用。
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特別控除額
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収用などのとき：最高5,000万円
自分の住んでいるマイホーム(居住用財産)を売ったとき：最高3,000万円 など
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課税譲渡所得金額
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税金の計算のもとになる金額、この金額をもとに所得税と住民税を計算。
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適用する税率
税率は、「長期譲渡所得」になるか、「短期譲渡所得」になるかによって異なります。
土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。
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所得区分
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所得税
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住民税
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短期譲渡所得
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30%
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9%
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長期譲渡所得
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15%
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5%
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※マイホーム(居住用財産)を売ったときには、税率を軽減する特例があります。
※確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。
マイホーム(居住用財産)を売った場合の特例５つ
自分が住んでいる家と敷地を売ったときや、以前に住んでいた家と敷地を住まなくなってから3年後の12月31日までに売ったときなど、一定の要件を満たす場合には次の特例が受けられます。
よって、マイホーム(居住用財産)の定義は、この3年後の12月31日で線引きされることになります。
特例を受ける場合は、一定の書類を添付した確定申告書を提出する必要があります。
※家を取り壊し敷地だけの売却は原則対象外です。
①3,000万円の特別控除の特例
長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－3,000万円＝ 課税譲渡所得金額
②軽減税率の特例
マイホーム(居住用財産)の所有期間が10年を超えている場合(売った年の１月１日現在)で、①の3,000万円の特別控除の特例を適用した後の長期譲渡所得金額対して、下記の軽減税率で税額を計算されます。
| 長期譲渡所得金額 |
所得税
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住民税
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6,000万円までの部分
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10%
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4%
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6,000万円超える部分
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15%
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5%
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※確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。
③買換え（交換）の特例
マイホーム(居住用財産)を売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームの買換え（交換）をした場合は、譲渡価額が1億円以下、所有期間10年超、居住期間10年以上の場合(売った年の１月１日現在)など、一定の要件に該当する場合は、その譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられます。
ただし、上記①3,000万円の特別控除の特例又は②軽減税率の特例とは、選択適用となっています。
④新たにマイホームを買換える場合の特例
マイホーム(居住用財産)を売った年の前年から翌年までの3年の間に新たなマイホーム(居住用財産)を取得し、年末においてその新たなマイホーム(居住用財産)の取得に係る住宅ローン残高がある場合は、一定の要件の下で、売ったマイホーム(居住用財産)の譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。
⑤新たにマイホームを買換えない場合の特例
マイホーム(居住用財産)の譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売った場合は、一定の要件の下で、そのマイホーム(居住用財産)の譲渡損失（住宅ローン残高からマイホームの譲渡対価の額を控除した残額を限度とします。）の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。
注意：④⑤について、
所有期間が5年(売った年の１月１日現在)を超えるマイホームの譲渡損失が生じた場合には、その譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算(利益と損失を相殺)することができます。
また、その年で通算しきれなかった譲渡損失の金額がある場合には、その年の翌年以後3年内の各年分（合計所得金額が3,000万円を超える年分を除きます。）の所得から繰越控除することができます。
亡くなった人の住まいに係る特例
亡くなった人が、相続開始の直前に１人で住んでいた家とその敷地を相続した人が、相続開始の日から3年後の12月31日までにその家や敷地を売った場合で、一定の要件を満たすものについては3,000万円の特別控除の特例を適用することができます。
（平成28年４月１日から平成31（2019）年12月31日までの売却に限ります）
以上のように、土地建物を売る場合は、税法上独特の線引き（居住用財産での住まなくなってから３年後の12月31日まで）があるので、引越や買換えなど、税法上のマイホームとしての認識がいつまでかを意識しておくことは大切です。
【昨日の1日1新】
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